Mi inquilino no paga: qué puedo hacer como propietario

El inquilino dejó de pagar y cada mes que pasa es plata que difícilmente se recupere. Lo primero que conviene entender es que la vía rápida no es la vía de hecho: cambiar la cerradura, sacar las cosas o cortar los servicios pone al propietario del lado equivocado del problema y suele demorar la recuperación del inmueble en lugar de acelerarla.

Lo que no se puede hacer

• Cambiar la cerradura.
• Cortar el agua, la luz o el gas.
• Entrar al inmueble sin autorización.
• Sacar las pertenencias del inquilino.

Todo eso puede derivar en responsabilidad del propietario y, en los hechos, suele demorar la recuperación del inmueble en lugar de acelerarla.

El primer paso: la intimación

Ante la falta de pago corresponde intimar al inquilino a que pague. Esa intimación puede hacerse por telegrama o judicialmente y debe establecerse un plazo (generalmente 3 o 5 dias).

Si vencido ese plazo el inquilino no paga, queda configurada la situación de mal pagador y se puede promover el desalojo por esa causal.

Los plazos

Este es el punto que más confusión genera. En Uruguay tenemos 3 regimenes:

• Los contratos bajo el régimen sin garantía incorporado por la Ley de Urgente Consideración (LUC) tienen un procedimiento notoriamente más ágil, con un plazo de desalojo por mal pagador de 6 días hábiles.
• Los contratos bajo el régimen del Decreto-Ley 14.219 con permiso de construccion anteriores al año 1968 y los de libre contratacion con permiso de construccion posteriores al año 1968, tienen un plazo de 20 dias.

Los plazos nominales no son el tiempo real

Un dato importante para ajustar expectativas: los plazos legales se cuentan desde que se notifica al inquilino. Al plazo nominal hay que sumarle:

• El tiempo de trámite en el juzgado hasta lograr la notificación.
• El tiempo que agregue cualquier defensa que presente la otra parte, que puede requerir audiencia para resolverse.
• La prórroga que el inquilino puede solicitar una vez terminado el desalojo, que en el caso de vivienda puede ser considerable (hasta 120 dias).

Un desalojo "de seis días" no significa que en seis días se recupere el inmueble.

Desalojo y cobro son dos cosas distintas

Recuperar el inmueble no hace que aparezca la plata adeudada. El cobro de los alquileres impagos es un reclamo propio, que puede tramitarse en paralelo.

Qué tan cobrable sea depende sobre todo de la garantía del contrato: si hay fiador solvente, depósito, seguro de alquiler o garantía de una institución.

Qué conviene tener a mano

• El contrato de arrendamiento firmado.
• La documentación de la garantía.
• Los recibos o constancias de los pagos que sí se hicieron.
• El detalle de los meses adeudados.
• Las comunicaciones con el inquilino.

Qué conviene hacer

Consultar temprano. Espera al menos 10 dias despues del dia de pago y si no se pone al dia, consulta para poder asesorarte sobre el tramite. Cada mes de demora en iniciar es un mes más de deuda que probablemente no se recupere, y los plazos del procedimiento no empiezan a correr solos.

Escribí por WhatsApp indicando desde cuándo no te pagan, qué tipo de contrato firmaste y si tiene garantía. Con eso se puede ver bajo qué régimen estás y qué plazos reales manejar.

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